'대치동 은마아파트'에 해당되는 글 1건

  1. 2010.05.07 새우깡과 비교해본 하락기의 부동산 가격판단의 기준 (2)
2010.05.07 18:45


부동산이 영 불안한 요즘.

내집을 사고싶은 사람들 어떻게 해야할까?
오를때야 사면 오르니까 괜찮은데.. 내릴때는 참 애매하다.

주식같은건 평생동안 쳐다보지 않아도 먹고사는데 지장이 없는데..

부동산 특히 내가 살 집은 사는데 참 중요한 요소인지라..
평생 전세로 살지않는 이상 집없는 모든이가 잠재수요자일 수 밖에 없다.

그렇다면 집을 고를때 무엇을 기준으로 가격을 책정해야 할까?

교통? 입지? 학군?.. 이런건 늘 나오는 이야기고..
그것말고 집값을 측정할 핵심가치는 없을까?



흔히 보는 새우깡을 예로 들어서 비교해보자.

새우깡 가격을 500원이라고 가정하면 원가구성은 대략 아래와 같다.

새우깡가격 = 500원
  (밀가루와 새우 100원 + 생산비100원 + 이윤 100원 + 유통마진 200원)


그러면 새우깡의 가격을 결정하는 핵심가치는 무엇일까?

새우깡이 시장에 많이 풀려서 가격이 폭락한다고 해도 농심이
이 가격 이하로는 절대 팔수 없다고 버티는 가격은 얼마일까?

유통마진을 뺀  300원(=재료값100원 + 생산비100원 + 이윤100원)일 것이다.


이를 집값에 대입해보면..

주택가격 = 500원
  (땅값 100원 + 건축비 100원 + 이윤 100원 + 프리미엄(입지,환경,기타) 200원)

집값도 새우깡과 같이 원가는 300원이다.
그러나 학군, 입지, 교통, 브랜드등의 프리미엄이라는 부분이 집값을 상승시켰는데..

이 부분은 매수자의 기호에따라 천차만별이라 얼마든지 달라질 수 있는 가치일 뿐
결국 집값의 핵심가치는 땅값과 건축비가 아닌가?



그렇다면 땅값을 기준으로 집의 가치를 추정해보자.

모든 집은 땅위에 짓는다. 아파트도 마찬가지..


대치동 은마아파트 112㎡의 현재 시세는 급매가 약 11억원선.
은마아파트는 1979년에 지어졌으니.. 건물비용은 제하고 순수 땅값만 따져보자.

대치동 은마아파트 112㎡의 대지지분은 16.3평이다.
가격으로 나눠보면 땅값 1평당 가격은 약 6,748만원


반면 잠실주공5단지 112㎡의 현재 시세는 급매가 약 10억원선.
그러나 대지지분은 22.54평이다. 그렇다면 이 아파트의 땅값 1평당 가격은 4,436만원

잠실과 대치동의 땅값차이가 1평당 무려 2,312만원이나 차이가 벌어진다.


잠실과 대치동의 가격차이..

새우깡으로 비유하면
새우나 밀가루 종류에 따른 가격차이로 볼수 있을텐데..

그 차이가 과연 합당한지 곰곰히 한번 생각해볼 일이다.

Posted by 마케터 염소똥

댓글을 달아 주세요

  1. 프리미엄은 2010.05.08 18:55  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    단순한 보상이 아니라, 투자에 대한 보상심리? 기대이익?
    입니다. 집을 사는게 아니라 집에 투자하는 거지요? 흙집이든 초가집이든 벽돌집이든 상관없죠~

    • BlogIcon 마케터 염소똥 2010.05.10 13:46 신고  댓글주소  수정/삭제

      네 이 글은 "투자심리가 거의 사라지고 가격이 극한으로 떨어졌을때의 최종가격을 산정하는 가치는 무엇이 될것인가"에 대한 의문에서 쓴 것입니다. 이점 고려해서 읽어주시면 좋겠어요.