부동산이 영 불안한 요즘.
내집을 사고싶은 사람들 어떻게 해야할까?
오를때야 사면 오르니까 괜찮은데.. 내릴때는 참 애매하다.
주식같은건 평생동안 쳐다보지 않아도 먹고사는데 지장이 없는데..
부동산 특히 내가 살 집은 사는데 참 중요한 요소인지라..
평생 전세로 살지않는 이상 집없는 모든이가 잠재수요자일 수 밖에 없다.
그렇다면 집을 고를때 무엇을 기준으로 가격을 책정해야 할까?
교통? 입지? 학군?.. 이런건 늘 나오는 이야기고..
그것말고 집값을 측정할 핵심가치는 없을까?
흔히 보는 새우깡을 예로 들어서 비교해보자.
새우깡 가격을 500원이라고 가정하면 원가구성은 대략 아래와 같다.
새우깡가격 = 500원
(밀가루와 새우 100원 + 생산비100원 + 이윤 100원 + 유통마진 200원)
그러면 새우깡의 가격을 결정하는 핵심가치는 무엇일까?
새우깡이 시장에 많이 풀려서 가격이 폭락한다고 해도 농심이
이 가격 이하로는 절대 팔수 없다고 버티는 가격은 얼마일까?
유통마진을 뺀 300원(=재료값100원 + 생산비100원 + 이윤100원)일 것이다.
이를 집값에 대입해보면..
주택가격 = 500원
(땅값 100원 + 건축비 100원 + 이윤 100원 + 프리미엄(입지,환경,기타) 200원)
집값도 새우깡과 같이 원가는 300원이다.
그러나 학군, 입지, 교통, 브랜드등의 프리미엄이라는 부분이 집값을 상승시켰는데..
이 부분은 매수자의 기호에따라 천차만별이라 얼마든지 달라질 수 있는 가치일 뿐
결국 집값의 핵심가치는 땅값과 건축비가 아닌가?
그렇다면 땅값을 기준으로 집의 가치를 추정해보자.
모든 집은 땅위에 짓는다. 아파트도 마찬가지..
대치동 은마아파트 112㎡의 현재 시세는 급매가 약 11억원선.
은마아파트는 1979년에 지어졌으니.. 건물비용은 제하고 순수 땅값만 따져보자.
대치동 은마아파트 112㎡의 대지지분은 16.3평이다.
가격으로 나눠보면 땅값 1평당 가격은 약 6,748만원
반면 잠실주공5단지 112㎡의 현재 시세는 급매가 약 10억원선.
그러나 대지지분은 22.54평이다. 그렇다면 이 아파트의 땅값 1평당 가격은 4,436만원
잠실과 대치동의 땅값차이가 1평당 무려 2,312만원이나 차이가 벌어진다.
잠실과 대치동의 가격차이..
새우깡으로 비유하면
새우나 밀가루 종류에 따른 가격차이로 볼수 있을텐데..
그 차이가 과연 합당한지 곰곰히 한번 생각해볼 일이다.
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